Was passiert mit dem Haus bei der Scheidung?

Die Scheidung ändert am Eigentum nichts

Wer im Grundbuch steht, bleibt Eigentümer, auch nach der Rechtskraft. Der Zugewinnausgleich gibt keinen Anspruch auf die Sache, sondern nur auf Geld (§ 1378 BGB). Wer das Haus will, muss es dem anderen abkaufen.

Eine Grenze setzt § 1365 BGB: Wer im gesetzlichen Güterstand über sein Vermögen im Ganzen verfügt, und das ist die Immobilie oft, braucht die Zustimmung des anderen. Ein Alleinverkauf hinter dem Rücken des Ehegatten scheitert daran regelmäßig.

Vier Wege

1. Einer übernimmt. Der Miteigentumsanteil wird notariell übertragen, der andere erhält einen Ausgleich. Das setzt voraus, dass die Bank den Ausscheidenden aus der Haftung entlässt. Sonst haftet er weiter für ein Haus, das ihm nicht mehr gehört.
2. Verkauf. Der sauberste Weg: Der Erlös tilgt das Darlehen, der Rest wird geteilt. Zu klären sind Vorfälligkeitsentschädigung und die Spekulationsfrist.
3. Gemeinsam behalten. Sinnvoll, wenn die Kinder in der Wohnung bleiben sollen oder der Markt gerade schlecht ist. Verlangt eine schriftliche Vereinbarung über Kosten, Instandhaltung und den späteren Verkauf. Sonst verlagert sich der Streit nur um Jahre.
4. Teilungsversteigerung. Das Recht jedes Miteigentümers, die Aufhebung der Gemeinschaft zu erzwingen (§§ 749 ff. BGB, §§ 180 ff. ZVG). Rechtlich immer möglich, wirtschaftlich fast immer die schlechteste Lösung: Versteigerungserlöse liegen regelmäßig unter dem Verkehrswert.

Das Darlehen läuft unabhängig vom Grundbuch weiter

Wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, haftet gegenüber der Bank in voller Höhe, egal was die Eheleute untereinander vereinbaren. Die Bank ist an keine Scheidungsfolgenvereinbarung gebunden.

Eine Entlassung aus der Haftung gibt es nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Bank, und die erteilt sie nur, wenn der Verbleibende die Rate allein trägt. Diese Zusage sollte vor der Einigung über die Übernahme vorliegen, nicht danach.

Wer bezahlt in der Zwischenzeit? Der Gesamtschuldnerausgleich

Im Innenverhältnis haften beide zu gleichen Teilen (§ 426 Abs. 1 BGB). Wer allein tilgt, kann grundsätzlich die Hälfte vom anderen verlangen.

Grundsätzlich, denn die Zahlungen werden häufig schon beim Unterhalt berücksichtigt: Zinsen mindern das unterhaltsrelevante Einkommen, Tilgung nur in Grenzen, weil sie Vermögensbildung ist. Wer denselben Betrag zweimal geltend macht, verliert an einer der beiden Stellen. Beides gehört zusammen gerechnet.

Wer wohnen bleibt

Für die Trennungszeit regelt § 1361b BGB die Zuweisung der Ehewohnung. Maßstab ist die unbillige Härte, wobei das Wohl der Kinder besonderes Gewicht hat. Der Weichende kann eine Nutzungsentschädigung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht.

Nach der Scheidung gilt § 1568a BGB. Auf das Eigentum kommt es dabei nicht allein an: Auch der Alleineigentümer kann die Wohnung überlassen müssen, wenn die Kinder dort ihren Lebensmittelpunkt haben.

Der Stichtag

Bewertet wird zum Tag der Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Streit gibt es fast immer über den Wert, kaum je über die Rechtslage.

Der übliche Ablauf, zwei Parteigutachten und dann ein gerichtliches, kostet Zeit und Geld. Ein gemeinsam beauftragter Gutachter, dessen Ergebnis beide vorab anerkennen, ist in aller Regel die bessere Wahl.

Quellen

• §§ 1361b, 1365, 1378, 1384, 1568a, 426, 749 ff. BGB
• §§ 180 ff. ZVG (Teilungsversteigerung)
• § 23 EStG (Veräußerungsgeschäfte)