Immobilie und Familien­heim bei Scheidung.

Die Wege und ihr Preis

Übernahme durch einen Ehegatten. Der übernehmende Ehegatte zahlt den anderen aus und löst ihn aus dem Darlehen. Beides muss die Bank mitmachen, sie prüft dann allein seine Bonität, und genau daran scheitert dieser Weg am häufigsten. Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie über den Preis verhandeln.

Gemeinsamer Verkauf. Der sauberste Weg, wenn keiner halten kann oder will. Der Erlös wird nach Ablösung des Darlehens geteilt. Vorfälligkeitsentschädigung, Maklerkosten und Steuerfolgen gehören vorher gerechnet, nicht nachher.

Teilungsversteigerung als äußerster Fall. Der Zwangsweg, den jeder Miteigentümer allein einleiten kann (§§ 180 ff. ZVG). Der Erlös liegt regelmäßig deutlich unter dem Verkehrswert, deshalb ist die Teilungsversteigerung meistens Druckmittel, nicht Ziel. Auf Antrag kann sie einstweilen eingestellt werden, etwa wenn sonst das Wohl gemeinsamer Kinder ernsthaft gefährdet wäre (§ 180 ZVG).

Oft übersehen wird der Weg, das gemeinsame Eigentum vorübergehend fortzuführen, selbst bewohnt oder vermietet. Das erhält den Wert, bei Vermietung bedient die Miete das Darlehen, und der Verkauf verschiebt sich in einen besseren Markt. Es setzt voraus, dass beide Seiten verwaltungsfähig zusammenarbeiten, und braucht dieselbe schriftliche Regelung wie jede andere Lösung.

Was die Immobilie wert ist

Fast jeder Streit um das Haus ist ein Streit um seinen Wert. Drei Verfahren stehen zur Verfügung, und sie führen bei derselben Immobilie zu deutlich verschiedenen Ergebnissen.

• Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen und typische Reihenhäuser, wo es genügend Vergleichsfälle gibt
• Sachwertverfahren für individuelle Einfamilienhäuser ohne Vergleichsmarkt
• Ertragswertverfahren für vermietete Objekte, meist der niedrigere Wert

Was kein Wertnachweis ist: ein Maklerangebot, eine Online-Schätzung oder die Bankbewertung aus der Finanzierung. Wo die Beteiligten sich nicht einigen, bestellt das Gericht einen öffentlich bestellten Sachverständigen; dessen Kosten trägt im Ergebnis meist derjenige, dessen Zahl sich als unrealistisch erweist.

Maßgeblich ist der Wert am jeweiligen Stichtag: für den Zugewinn der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags, für die Übernahme der Tag der Vereinbarung. Zwischen beiden können Jahre und erhebliche Beträge liegen.

Wer darf im Haus bleiben?

Während der Trennungszeit kann die Ehewohnung einem Ehegatten zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden, wenn das zur Vermeidung einer unbilligen Härte nötig ist (§ 1361b BGB). Kinder im Haushalt sind dabei ein starkes Argument.

Wer allein in der gemeinsamen Immobilie wohnt, kann dem anderen eine Nutzungsentschädigung schulden, soweit das der Billigkeit entspricht (§ 1361b Abs. 3 BGB). In der Praxis wird sie meist nicht gesondert gezahlt, sondern als Wohnvorteil in die Unterhaltsberechnung eingestellt; das ist der Regelfall und ein häufiger Rechenfehler, wenn beides gleichzeitig angesetzt wird.

Nach der Scheidung gilt eine andere Vorschrift (§ 1568a BGB): Dann kann die Ehewohnung demjenigen überlassen werden, der auf sie in stärkerem Maße angewiesen ist, bei Mietwohnungen einschließlich des Eintritts in den Mietvertrag. Für Eigentum gilt das nur eingeschränkt; dort führt der Weg über die Auseinandersetzung des Miteigentums.

Kredit, Bank und Haftung

Der Darlehensvertrag ist von der Scheidung unberührt. Wer mitunterschrieben hat, haftet der Bank gegenüber weiter in voller Höhe, auch nach dem Auszug, auch wenn die Vereinbarung etwas anderes sagt. Vereinbarungen zwischen den Ehegatten wirken nur im Innenverhältnis.

Aus der Haftung kommt nur, wer von der Bank ausdrücklich entlassen wird. Diese Zusage ist der kritische Punkt jeder Übernahme, und sie sollte schriftlich vorliegen, bevor die notarielle Übertragung beurkundet wird.

Beim Verkauf innerhalb der Zinsbindung verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie ist der Höhe nach überprüfbar und häufig fehlerhaft berechnet. Läuft das Darlehen seit mehr als zehn Jahren, besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, und dann fällt sie ganz weg.

Wer die Raten nach der Trennung allein trägt, sollte das ausdrücklich als Zahlung auf die gemeinsame Schuld erklären und belegen. Sonst wird der Ausgleich später bestritten, und der Nachweis über Jahre ist mühsam.

Steuern: die Zehn-Jahres-Frist

Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Hier liegt eine Falle, die im Trennungsfall regelmäßig zuschlägt: Wer auszieht und seinen Miteigentumsanteil später an den anderen überträgt, nutzt die Immobilie nicht mehr selbst, die Befreiung greift dann für seinen Anteil unter Umständen nicht mehr. Der Bundesfinanzhof hat das bestätigt.

Auch die Übertragung zur Erfüllung des Zugewinnausgleichs gilt einkommensteuerlich als Veräußerung, nicht als unentgeltlicher Vorgang. Diese Frage gehört vor die Unterschrift, nicht danach; wir prüfen sie zusammen mit Ihrer Steuerberatung.

Zwei weitere Punkte gehören in dieselbe Prüfung. Grunderwerbsteuer fällt bei der Übertragung zwischen Ehegatten und bei der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung nicht an (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG). Und wer die überlassene Wohnung des anderen mietfrei nutzt oder Unterhalt in Form des Wohnens gewährt, sollte prüfen lassen, wie das steuerlich behandelt wird, bevor die Vereinbarung steht.

Was in die Vereinbarung gehört

Eine belastbare Regelung zur Immobilie beantwortet mindestens: Wer übernimmt zu welchem Wert, wie wird der Wert ermittelt, bis wann erfolgt die Auszahlung, wer trägt bis dahin Zins und Tilgung, wer wird wann aus dem Darlehen entlassen, was gilt, wenn die Bank nicht mitspielt.

Ohne die letzte Frage bleibt jede Vereinbarung eine Absichtserklärung. Wir formulieren deshalb immer einen zweiten Weg für den Fall, dass die Umschuldung scheitert.

Dazu kommen die praktischen Punkte, an denen es später hakt: Übergabetermin und Zustand, Verteilung von Instandhaltungsrücklagen und Nebenkostenguthaben, laufende Versicherungen, Zählerstände, offene Handwerkerrechnungen und die Frage, wer welche Einbauten mitnimmt. Alles, was nicht geregelt ist, wird am Übergabetag verhandelt, und dann sind die Nerven aufgebraucht.

Die Übertragung von Miteigentum bedarf notarieller Beurkundung. Wird sie mit dem Zugewinnausgleich oder dem Versorgungsausgleich verknüpft, gehört alles in eine Urkunde, siehe Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung.